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北京市物業管理條例(草案)(征求意見稿)

信息來源:發布時間:2019年10月22日 瀏覽次數:

北京市物業管理條例

(草案)

 

     

第一章 總則

第二章 物業管理區域

第三章 前期物業

第四章 業主、業主組織和物業管理委員會

第一節 業主和業主大會

第二節 業主委員會

第三節 物業管理委員會

第五章 物業服務

第六章 物業的使用和維護

第七章 法律責任

第八章 附則

 

第一章     

 

第一條【立法目的】為了規范物業管理,維護物業管理各方的合法權益,保障物業的住用安全、合理使用,構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系,改善人民群眾的居住環境,建設和諧宜居社區,根據相關法律法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條【物業管理定義】本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務企業、專業單位等物業管理人的形式,對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條【業主組織形式】本市支持符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會決定有關共有物業的重大事項。    

符合本條例規定情形的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組織物業管理區域內的業主和有關單位成立物業管理委員會,依照本條例承擔相關職責,組織、推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

第四條【市場機制】全社會應當共同遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,維護“享受物業服務依法付費”的物業服務市場秩序,構建共商、共治、共享的物業服務市場環境。

第五條【工作格局】本市物業管理堅持黨的領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業化管理的工作格局。

本市物業管理納入社區治理體系,建立健全社區黨建引領,居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、物業管理人、業主等共同參與的治理架構。

推動在物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會中建立黨組織,發揮黨的基礎組織作用。

第六條【部門職責】市住房和城鄉建設行政主管部門負責制定本市物業管理的相關政策、標準和規范并組織實施,對全市物業管理實施監督管理指導。

區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門具體負責本轄區內物業管理的監督管理工作,指導街道辦事處、鄉鎮人民政府實施與物業管理相關工作。

發展改革、公安、民政、財政、規劃、城市管理、水務、市場監管、園林綠化等相關行政主管部門,按照各自職責,負責物業管理區域內相關的監督管理工作。

第七條【區政府職責】區人民政府應當加強對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立由轄區內住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關部門和單位參加的物業管理綜合協調工作機制,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

第八條街鄉鎮職責】街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建工作,并辦理相關備案手續,指導、監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法履行職責,有權撤銷其做出的違反法律、法規和規章的決定,參加物業承接查驗,指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管,對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查,指導監督物業管理人履行義務,調處物業管理糾紛,統籌、協調、監督管理轄區內物業管理活動。

居(村)民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下,具體負責組織物業管理區域內業主大會成立、業主委員會選舉產生、物業管理委員會的組建和日常工作,建立黨建引領下的物業管理協商共治機制,指導監督業主大會、業主委員會依據法律、法規和規章開展工作,有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問,引導其以自治方式規范運作,調解物業糾紛。

第九條【業主自治】業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第十條綜合行政執法機制街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市政府確定的行政執法事項清單,依法行使與物業管理密切相關的行政執法權,并會同區人民政府相關工作部門建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

第十一條【行業協會】本市支持物業管理、物業服務評估監理等行業協會依法制定和組織實施自律性規范,實行自律管理,編制地方標準、調解行業糾紛,組織業務培訓,維護企業合法權益,推動行業健康有序發展。

鼓勵物業服務企業加入行業協會。

第十二條【第三方專業服務機構】本市支持法律、會計、工程、評估、咨詢等專業服務機構和人員參與物業管理和服務活動,為物業管理各方提供公正、專業的咨詢、培訓、評價、檢驗、監督和審計服務。

 

第二章  物業管理區域

 

第十三條【區域劃分原則】物業管理區域應當符合《中華人民共和國物權法》相關規定,與建筑區劃一致。

物業管理區域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循服務便利、資源共享、協商議事的原則。

第十四條【新建項目物業管理區域劃分】新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前,住房和城鄉建設行政主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見和建議,經商規劃和自然資源行政主管部門,納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件,并向社會公布。

建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。

第十五條【既有項目物業管理區域的劃分與調整】已投入使用、尚未劃分物業管理區域或者劃分的物業管理區域確需調整的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門,結合物業管理實際需要,征求業主意見后確定物業管理區域并公告。

第十六條【物業管理用房】新開發建設項目,一個物業管理區域內應當配建獨立且相對集中的物業管理用房,滿足物業管理設施設備、辦公及值班需求,具體面積按照本市公共服務設施配置指標執行。具體物業管理用房的面積、位置應當在規劃許可證、房屋買賣合同中載明。

已投入使用但未配建物業管理用房的,建設單位或者產權單位應當通過提供其他用房、等值的資金等多種方式提供,建設單位和產權單位已不存在的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌研究解決。

 

第三章  前期物業

 

第十七條【前期物業合同】建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業管理人,簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同約定的內容應當作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業服務合同關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規定。

前期物業服務合同期限最長不超2年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿,業主未就是否繼續使用前期物業管理人做出決定的,在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前,前期物業管理人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效的,前期物業服務合同終止。                                                                

第十八條【前期物業服務費交納】前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用,由業主按照房屋銷售合同的約定承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設單位承擔。

第十九條【臨時管理規約】建設單位在銷售物業前,應當制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定,并在銷售場所公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
    市住房和城鄉建設行政主管部門應當制定并發布臨時管理規約的示范文本。

第二十條【前期物業承接查驗】建設單位選聘前期物業管理人并與前期物業管理人在街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督指導下,共同確認物業管理區域,并對物業管理區域內的物業共有、共用部位和設施設備進行查驗,確認現場查驗結果,形成查驗記錄,簽訂物業承接查驗協議,向業主公開查驗的結果。

承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題,建設單位應當在30日內予以整改,或者委托前期物業管理人整改。

未經業主同意,建設單位不得占用物業管理區域內的物業共有、共用部位和設施設備。

第二十一條【承接查驗資料】在辦理物業承接查驗手續時,建設單位應當向物業管理人移交下列資料:

(一)物業管理區域劃分相關文件;

(二)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備的竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業管理必需的其他資料。

物業已投入使用,上述資料未移交的,應當移交;資料不全的,應當補齊。

第二十二條【前期物業管理期滿】前期物業管理期限屆滿前6個月,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會,就物業管理事項進行表決。

 

第四章  業主、業主組織和物業管理委員會

 

第一節  業主和業主大會

 

第二十三條【業主】房屋等建筑所有權人為業主。公房尚未出售的,產權單位是業主,已出售的,購房人是業主。

尚未登記取得所有權,符合下列條件之一的,可以認定為業主:

(一)基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法擁有建筑物專有部分的單位或者個人;

(二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(三)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

(四)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

第二十四條【共有物業】物業管理區域內的以下部分屬于業主共有:

(一)道路、綠地,但屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

(二)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等;

(三)物業服務用房等其他公共場所、公用設施;

(四)法律、法規規定或者房屋買賣合同約定的其他共有部分。

第二十五條【業主權利】業主在物業管理活動中,享有下列權利:
    (一)自己管理物業,或者委托物業管理人管理物業;
    (二)提議召開業主大會,并就物業管理的有關事項提出建議;
    (三)提出制定和修改臨時管理規約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;
    (四)參加業主大會會議,行使投票權;
    (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
    (六)監督業主委員會或者物業管理委員會的工作;
    (七)監督物業管理人履行物業服務合同;
    (八)對物業共有共用區域、部位或者設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權;
    (九)監督專項維修資金的管理和使用;
    (十)法律、法規規定的其他權利。

業主行使權利不得危及物業的安全,不得損害其他業主的合法權益。

第二十六條【業主義務業主應當履行下列義務:

(一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共有共用區域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定;

(四)按照國家和本市有關規定交納專項維修資金;

(五)按時足額交納物業服務費用;

(六)履行房屋安全使用責任;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

第二十七條【業主大會組成業主可以成立業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

一個物業管理區域成立一個業主大會。

第二十八條【申請成立業主大會】一個物業管理區域內,已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的申請,居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。

第二十九條【成立籌備組】街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到成立業主大會書面申請后30日內,對提出申請的業主身份和申請進行審核對符合業主大會成立條件的,指定居(村)民委員會工作人員擔任籌備組組長。

籌備組組長應當于30日內組織業主代表、建設單位、產權單位、街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居(村)民委員會代表召開首次籌備組會議,成立籌備組。

籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定,業主代表資格應當參照適用本條例第三十六條有關業主委員會委員候選人資格的規定。

籌備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

籌備組成立7日內,籌備組組長應當將籌備組成員名單、分工、聯系方式等在物業管理區域內公示。

第三十條【籌備工作】籌備組應當開展以下工作,并就其確定的事項在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公示:

(一)確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積;

(二)制定首次業主大會會議召開方案;

(三)擬訂管理規約和業主大會議事規則草案;

(四)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

(五)制定業主委員會選舉辦法;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的議事規則,至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序,業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項,并不得違反法律法規的強制性規定。

業主對公示內容有異議的,籌備組應當研究處理并作出答復。

籌備組應當自成立之日起60日內,組織召開首次業主大會會議。

第三十一條【首次業主大會】首次業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

首次業主大會,至少應當審議并通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會委員和候補委員。

根據本條第二款決定的事項,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第三十二條【業主大會職責】業主大會采取會議方式,決定下列事項:

(一)修改管理規約、業主大會議事規則;

(二)選舉或者更換業主委員會委員和候補委員;

(三)確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;

(四)選聘、解聘物業管理人或者不再接受事實服務;

(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

(六)申請改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益等共有資金;

  (八)確定業主委員會委員津貼或者補助的標準,對業主委員會主任實施任期、離任經濟責任審計;

(九)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

(十)有關共有和共同管理權利的其他重大物業管理事項。

決定第(五)項和第(六)項事項,應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占所涉建筑物面積三分之二以上的業主且占所涉人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主委員會應當就本條第一款規定的決定事項向業主大會提出討論方案。

物業管理區域內停車、快遞、飲水等設施建設和管理等涉及民生的物業管理事項,全體業主或者業主大會未能按照本條第二款規定及時作出決定的,業主委員會或者物業管理委員會可以擬訂實施方案,經居(村)民委員會同意,在物業管理區域內公示10個工作日。公示期間,未有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表示反對的,業主委員會或者物業管理委員會按照實施方案執行。

第三十三條【業主大會會議形式】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,每年至少召開一次。經20%以上業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

召開業主大會會議的,業主委員會應當于會議召開15日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內公示,并報物業所在地居(村)民委員會,居(村)民委員會應當派員列席會議。

業主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

第三十四條【組織監督業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,業主可以請求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集。

第三十五條【業主大會決定效力及公開】業主大會會議依法作出的決定,對本物業管理區域內的全體業主和通過租賃等方式合法使用物業的單位或個人(以下統稱其他物業使用人)具有約束力。

業主大會會議的決定,應當自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公示。

 

第二節  業主委員會

 

第三十六條【委員資格】業主委員會5以上單數組成,具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。戶數一百戶以下的住宅小區,業主委員會可以由3人組成。候補委員人數按照不超過業主委員會委員人數確定。

業主委員會委員、候補委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表。自然人業主應當符合下列條件

(一)遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;

(二)符合業主委員會委員候選人產生辦法中關于居住期限的要求;

(三)按時足額交納物業服務費、不存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的情況;

(四)本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關系;

(五)未被列為失信被執行人;

(六)未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為;

(七)未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

第三十七條【推薦方式】業主委員會委員候選人通過下列方式產生:

(一)   社區黨組織推薦;

(二)   居(村)民委員會推薦;

(三)   業主自薦或者聯名推薦;

(四)   產權單位推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單,報社區黨組織。

社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

第三十八條【選舉業主委員會】首次業主大會選舉產生業主委員會委員、候補委員。

業主委員會委員、候補委員首輪選舉應當獲得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意

首輪未能足額選出委員、候補委員的,籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補委員名額的120%從尚未當選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當選。

第三十九條【業委會任期及首次會議】業主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可以連選連任。

業主委員會委員具有同等表決權。

任期內業主委員會委員出現空缺的,由候補委員遞補。具體遞補辦法由業主大會議事規則約定。

第四十條【主任、副主任的產生】業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任,并在推選完成之日起3日內,在物業管理區域內公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
    第四十一條【業主委員會備案】業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

(一)業主大會首次會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會首次會議記錄和會議決定;

(五)業主委員會委員和候補委員的名單、基本情況。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料的真實性、規范性進行核實,符合要求的,5個工作日內予以備案,并出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明,解散籌備組。

業主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主大會可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的,由業主委員會向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居(村)民委員會提出。

業主委員會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會半數以上委員簽字。

第四十二條【業主委員會職責】業主委員會應當執行業主大會的決定,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

(一)召集業主大會會議,報告年度物業管理的實施情況、業主委員會履職情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理人簽訂物業服務合同,與解聘的物業管理人進行交接;

(三)擬定共有物業、共有資金使用與管理辦法;

(四)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集;

(五)及時了解業主、其他物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費用,監督物業管理人履行物業服務合同;

(六)監督管理規約的實施,對業主違反管理規約的行為進行制止;

(七)制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

(八)定期向業主通報工作情況,每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況;

(九)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(十)在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作;

(十一)配合、支持居(村)民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

(十二)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得擅自決定本條例第三十二條第一款規定事項;業主大會不得授權業主委員會決定本條例第三十二條第一款規定事項。

第四十三條【業主委員會會議】業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,至少每兩個月召開一次;經三分之一以上業主委員會委員提議,業主委員會應當召開臨時會議。

定期會議和臨時會議應當有半數以上的委員參加,委員不得委托他人參會。

業主委員會應當在會議召開前5日將會議議題告知物業所在地居(村)民委員會,并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據情況派代表參加。

業主委員會確定的事項應當經半數以上的委員簽字同意。會議結束后3日內,業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示。

業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,業主委員會其他委員或者業主可以請求物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的,由物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集,并重新推選業主委員會主任、副主任。

第四十四條【委員資格終止、罷免】業主委員會委員有下列情形之一的,委員資格自情形發生之日起自然終止:

(一)不再是本物業管理區域內業主的;

(二)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

(三)因健康等原因無法履行職責的。

業主委員會委員一年內累計缺席業主委員會會議總次數一半以上,或者不再符合本條例第三十六條規定的委員條件的,業主委員會應當提請業主大會罷免其委員資格;業主委員會未提請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。

第四十五條【委員禁止規定】業主委員會委員、候補委員不得有下列行為:

(一)干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定;

(二)虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的文件資料;

(三)拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料,妨礙業主委員會換屆交接工作;

(四)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

(五)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務企業簽訂、修改物業服務合同;

(六)將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產;

(七)與物業管理人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換;

(八)違規泄露業主信息;

(九)侵害業主合法權益的其他行為。

第四十六條【業主委員會重新選舉】一個任期內,業主委員會委員經遞補人數仍不足總數的二分之一,或者出現其他情形,無法正常履行職責的,物業所在地居(村)民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議,重新選舉業主委員會。

第四十七條【業主委員會換屆】業主委員會任期屆滿6個月前,應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面報告之日60日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促其履責,也可以應業主書面要求,依照籌備組的人員構成組建換屆小組。

四十八【監督】業主大會、業主委員會應當依法履行職責,街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規和規章的決定,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主,對于業主委員會作出的違反法律法規和規章的決定,簽字同意該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。

 

第三節  物業管理委員會

 

第四十九條【成立條件】有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會,組織業主共同決定物業管理事項:

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的;

(三)業主大會成立后,未能選舉產生業主委員會的;

(四)需要重新選舉業主委員會,經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

第五十條【物業管理委員會組成】物業管理委員會由居(村)民委員會組織居(村)民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成,人數應當為單數,其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。主任由居(村)民委員會代表擔任,副主任由居(村)民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內公示。

第五十一條【物業管理委員會備案】成立業主大會但尚未成立業主委員會的,物業管理委員會自成立之日起30日內,持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案:

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約。

街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實,符合要求的,5個工作日內予以備案,并出具業主大會備案證明和印章刻制證明。

物業管理委員會可持業主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章,持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。未成立業主大會的,物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

第五十二條【物業管理委員會職責】已成立業主大會、未成立業主委員會的,物業管理委員會組織業主大會按照本條例第三十二條的規定履行職責,并組織執行業主大會的決定;未成立業主大會的,物業管理委員會組織業主行使本條例第三十二條和第四十二條規定的業主大會和業主委員會的職責。

第五十三條【議事制度】物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的,主任應當組織召開會議。

會議應當有半數以上成員且半數以上業主代表成員參加,業主代表成員不能委托代理人參加會議。物業管理委員會確定的事項應當經半數以上的成員簽字同意。會議結束后3日內,物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示10個工作日。

第五十四條【異議處理】公示期間,業主對物業管理委員會確定的事項有異議的,物業所在地的居(村)民委員會應當研究處理并作出答復。

公示期間,未有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表示反對的,物業管理委員會按照確定的事項執行。

 

第五章  物業服務

 

第五十五條【物業管理形式】業主可以自己管理物業,也可以委托他人管理物業。

對電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護,應當由專業機構實施。

第五十六條【物業服務企業應具備的條件】接受委托提供物業服務的企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力,有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。

第五十七條【物業服務合同訂立與備案】業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業管理人訂立書面合同,就服務內容、標準和費用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

業主與物業管理人對收費標準未能達成一致意見的,雙方可以委托第三方評估監理企業評估。

物業服務合同簽訂或者變更之日起15日內,物業管理人應當將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門、協會制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

第五十八條物業管理人責任物業管理人提供物業服務,應當遵守下列規定:

(一)按照物業服務合同的約定提供服務;服務有國家標準的,應當執行相關標準;

(二)及時向業主、其他物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

(三)定期聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務;

(四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等違法違規行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告有關行政執法部門;

(五)對業主、其他物業使用人有違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

(六)配合居(村)民委員會做好社區管理相關工作。

第五十九條【社區報到】物業服務企業應當指派項目負責人,項目負責人應當在到崗之日起3日內到項目所在地居(村)民委員會報到,接受監督、指導,參與社區治理工作。

第六十條【物業評估】街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會可以委托專業評估機構,根據物業服務標準和社區治理要求,對物業服務企業參與社區治理情況和物業共用部分管理狀況進行評估。

專業評估機構應當按照本市相關規定提供專業服務,提供客觀、真實、準確的評估報告。

第六十一條【物業服務合同履行】物業管理人可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給第三方。

第六十二條【物業服務公示】物業管理人應當在物業管理區域內如實公示下列信息:

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話;

(二)物業服務內容和標準、收費標準和方式等;

(三)電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;

(四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;

(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業管理費、公共收益收支與專項維修資金使用情況;

(六)業主進行房屋裝飾裝修活動的情況;

(七)物業服務合同約定的其它應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業管理人應當予以答復。

第六十三條【檔案資料保管】物業管理人應當建立和保存下列檔案和資料:

(一)小區共有部分經營管理檔案;

(二)小區監控系統、電梯、水泵、有限空間等物業共有、共用部位和設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)業主名冊;

(六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

(七)物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第六十四條【物業管理人的禁止規定】物業管理人不得有下列行為:

(一)   挪用、侵占業主公共收益;

(二)   擅自改變共有物業用途;

(三)   違規泄露業主信息;

(四)   其他損害業主利益的行為。

第六十五條【物業服務費交納業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準,按時足額交納物業服務費用。業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納,拒不交納的,物業管理人可以向人民法院起訴。業主拒不執行人民法院生效法律文書的,人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

采取酬金制交納物業服務費的,物業服務企業應當與業主委員會或者物業管理委員會建立物業服務費用和共用部分經營收益的共管賬戶。業主委員會或者物業管理委員會可以委托第三方對物業服務收支情況進行審計。

第六十六條【物業服務收費及調整】物業服務收費實行市場調節價并動態調整。

市住房和城鄉建設行政主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。

物業服務費按照規定納入政府定價目錄的,由市發展和改革委員會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。

第六十七條【公共收益】物業管理人利用物業共用部分從事經營活動的,應當將公共收益單獨列賬。

公共收益歸全體業主所有。專項維修資金余額不足首期應籌集金額30%的,50%上的公共收益金額的應當優先用于補充專項維修資金,剩余部分的使用由業主共同決定。

第六十八條【合同期限屆滿】物業服務合同期限屆滿6個月前,業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定續聘或者另聘物業管理人,并將決定書面告知原物業管理人。原物業管理人接受續聘的,雙方應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業管理人不接受續聘的,應當提前3個月書面告知業主委員會或者物業管理委員會。

物業服務合同期限屆滿、業主沒有共同作出續聘或者另聘物業管理人決定,物業管理人按照原合同繼續提供服務的,原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當提前3個月書面告知對方。

第六十九條【物業交接】業主共同決定解聘物業管理人的,物業管理人應當自接到通知之日30內履行下列交接義務,并撤出物業管理區域:

(一)移交物業共用部分;

(二)本條例第二十一條規定的檔案和資料;

(三)結清預收、代收的有關費用;

(四)物業服務合同約定的其他事項。

原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。原物業管理人拒不移交有關資料或者財物的,或者拒不撤出物業管理區域的,業主委員會或者物業管理委員會應當與原物業管理人協商;協商不成的,可以提請設立在居(村)委員會的人民調解委員會依法調解,或者依法向人民法院提起訴訟。

物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門應當加強對物業管理人交接工作的監管。

原物業管理人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間,維持正常的物業管理秩序。

新物業管理人不得強行接管物業,按照約定承接物業時,應當對物業共有、共用部位和設施設備進行查驗。

第七十條【應急物業服務】本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業管理人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過6個月,費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業管理人,協調新的物業管理人和應急物業管理人做好交接。

 

第六章  物業的使用和維護

 

第七十一條【房屋使用禁止規定】業主、其他物業使用人應當遵守法律、法規、規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定,按照規劃用途合理、安全使用物業。

任何單位和個人不得從事下列行為:

(一)損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構;

(二)擅自占用、損壞物業管理區域內的道路、場地等共有共用區域、部位或者設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

(四)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

(五)擅自架設電線、電纜;

(六)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

(七)制造超標噪音;

(八)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

(九)占用、堵塞、封閉消防通道,損壞消防設施及器材;

(十)在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

(十一)擅自改變物業規劃用途;

(十二)擅自使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物,非法占用公共空間停放車輛;

(十三)違反規定飼養動物;

(十四)違反規定出租房屋。

第七十二條【裝飾裝修】業主、其他物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理人,并與物業管理人簽訂裝飾裝修服務協議。協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內容。未簽訂協議的,物業管理人可以按照臨時管理規約或者管理規約的約定,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

業主、其他物業使用人或者物業管理人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內公示。

物業管理人應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者其他物業使用人未提前告知或者違反相關規定及裝飾裝修服務協議的,物業管理人應當及時勸阻;拒不改正的,物業管理人應當及時向有關主管部門報告。

第七十三條【停車位使用】物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當用于滿足業主的需要。用于出售的,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人;尚未出售或者用于出租的,應當優先出租給本物業管理區域業主,不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

第七十四條【專項維修資金歸集和轉讓】物業買受人應當遵守國家有關專項維修資金制度,按照規定足額交納專項維修資金。

業主轉讓物業、辦理轉移登記后,轉讓物業的專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求返還;因征收或者其他原因造成物業滅失的,專項維修資金余額歸業主所有。

已售公房的業主轉讓公房前,應當按照屆時適用的商品房標準補足公房的專項維修資金;因繼承、贈予、執行生效法律文書而發生已售公房產權人變更的,繼承人、受贈人、受償人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。

第七十五條【建立專項維修資金國家實施專項維修資金制度之前的未售公房,沒有專項維修資金的,產權單位應當按照規定建立并足額交納專項維修資金。

國家實施專項維修資金制度之后出售的公房,業主和售房單位應當按照國家和本市規定的比例交納專項維修資金;未按規定交納專項維修資金的,業主和售房單位應當協商并足額補交,未足額補交的,已出售的公房不得再次轉讓。

第七十六條專項維修資金補足專項維修資金余額不足首期籌集金30%的,業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時,應當向不動產登記機構提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

第七十七條【專項維修資金的管理與監督】未選舉產生業主委員會的,專項維修資金由物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管,存入銀行專用賬戶。

選舉產生業主委員會的,業主大會可以決定自行管理專項維修資金,或者委托物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管。業主大會決定自行管理的,應當以自己名義設立專用賬戶,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當監督、指導專項維修資金的使用管理。

業主大會可以委托具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的,應當每季度公布一次自行管理賬目。

第七十八條【專項維修資金使用】專項維修資金應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。

第七十九條【費用分攤】維修、更新和改造共有共用的區域、部位或者設施設備,需要使用專項維修資金的,應當按照下列規定分攤:

(一)商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤。

(二)售后公房之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用,由相關業主和售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤;其中,應當由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(三)售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區域、部位或者設施設備的維修、更新和改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業,再按照本條第(一)項、第(二)項的規定比例分攤。

物業共有共用的區域、部位或者設施設備需要維修、更新和改造,但沒有專項維修資金的,維修、更新和改造費用按照本條前款的規定由業主共同分攤。

第八十條【專業設施設備管理責任】新開發建設項目,建設單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備專業運營單位委托,按照國家技術標準和專業技術規范建設物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備,經驗收合格,將專業設施設備及工程圖紙等資料交由專業運營單位承擔維修、養護和更新改造責任。

已入住項目,物業管理區域內專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備發生故障、不能正常使用的,物業管理人應當立即報告相關專業運營單位;專業運營單位應當及時采取措施,排除故障。

專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造,進入物業管理區域的,業主、其他物業使用人和物業管理人應當給予配合,不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業。

第八十一條【日常巡查和養護】物業管理人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施、外墻及墻面等易于發生安全風險的設備設施和部位加強日常巡查和定期養護;發現有安全風險隱患的,及時設置安全警示標志,采取措施排除隱患。

第八十二條【業主維修義務】物業存在安全隱患,危及公共利益或者他人合法權益的,業主應當及時對物業采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。業主不履行維修養護義務的,可以由物業管理人報經業主委員會或者物業管理委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約的約定,代為維修養護或者采取應急防范措施,費用由業主承擔。

經鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的,業主或者其他物業使用人應當停止使用,立即搬出;拒不搬出的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門應當書面責令業主或者其他物業使用人搬出,情況緊急危及公共安全的,區人民政府可以責成有關部門組織強制搬出,并妥善安置。

第八十三條【垃圾分類義務】業主、其他物業使用人是生活垃圾分類投放的責任主體,應當按照規定分類投放生活垃圾。物業管理人是生活垃圾分類的管理責任人,指導、監督業主和其他物業使用人進行生活垃圾分類。

第八十四條【糾紛調解】本市建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解構成的多元糾紛解決機制,化解物業糾紛。

第八十五條【公共法律服務】業主、其他物業使用人、物業管理人因物業管理事項需要法律咨詢的,可以向公共法律服務機構咨詢;符合法律援助條件的,可以依法申請法律援助。

第七章  法律責任

第八十六條 違反本條例第十六條第一款的規定,未按照規定配建物業管理用房的,規劃和自然資源行政主管部門責令限期改正,處該建設工程造5%以上10%下的罰款;逾期不改的,處應建部分工程造價一倍以上二倍以下的罰款。

違反本條例第十六條第二款的規定,已投入使用但未配建物業管理用房、建設單位或者產權單位拒不采取措施解決的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處同一物業管理區域內應建物業管理用房面積的商品房總價兩倍的罰款。

第八十七條 違反本條例第二十條第三款的規定,建設單位占用物業管理區域內物業共有、共用部位和設施設備的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改的,處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第八十八條 違反本條例第二十一條的規定,建設單位不移交或者補齊資料的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,可處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第八十九條 違反本條例第五十七條的規定,物業管理人未按規定將物業合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案的,街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正;逾期不改正的,1萬元以上2萬元以下的罰款。

第九十條 違反本條例第六十一條的規定,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,并處委托合同價30%以上50%以下的罰款。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共有、共用部位和設施設備的維修、養護,剩余部分的使用由業主共同決定;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。

第九十一條 違反本條例第六十二條的規定,物業管理人未按照規定如實公示有關信息的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處1000元以上5000元以下的罰款。

第九十二條 違反本條例第六十七條第二款的規定,業主委員會委員、物業管理人挪用、侵占公共收益的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令退回,沒收違法所得,并處挪用、侵占金額2倍以下的罰款。

第九十三條 物業管理人違反本條例第六十九條第一款的規定,經協商調解仍不糾正其行為的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業管理人予以通報,對拒不移交有關資料或者財務的,處1萬元以上10萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

第九十四條 違反本條例第七十三條規定,將車位出租給業主以外的其他人的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款;拒不改正的,按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

第九十五條 違反本條例第七十八條規定,挪用專項維修資金的,區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門追回挪用的專項維修資金,沒收違法所得,并處挪用金額2倍以下的罰款。

第九十六條 違反本條例的規定,其他法律法規規定有法律責任的,從其規定。

第九十七條 執法機關應當將物業管理中受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關根據本市關于公共信用信息管理規定可以對其采取懲戒措施。

第九十八條 違反本條例的規定,給業主造成損失的,相關責任人應當依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究相關人員的刑事責任。

 

第八章     

 

第九十九條【其他物業】農村集體經濟組織依法建設的房屋等自行管理或者委托物業管理人提供服務等相關事項的管理辦法,由區人民政府制定。

第一百條【實施日期】本條例自 年月日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

附件:關于《北京市物業管理條例(草案)》的說明.doc

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